Le blog du spécialiste de l'investissement immobilier en colocation sur Nice

Nice au patrimoine mondial de l'Unesco

Wed, 28 Jul 2021 11:58:28 GMT

La ville de Nice a rejoint le classement établi par le patrimoine mondial de l’Unesco, au titre de « ville de villégiature d’hiver de la Riviera ».

Nice a obtenu ce mardi 27 juillet son classement au patrimoine mondial de l'Unesco, reconnue au titre de « ville de villégiature d’hiver de la Riviera ». La décision a été prise à Fuzhou, en Chine où se tient la 44e session du comité du patrimoine mondial de l’Unesco. Les 21 pays membres du comité ont ainsi reconnu la « valeur universelle exceptionnelle » de la capitale de la Côte d’Azur et de son héritage architectural, paysager et urbanistique, développé entre 1760 et le début de la seconde guerre mondiale.

« L'histoire de Nice, à la fois enracinée et ouverte, méditerranéenne et alpine, européenne et cosmopolite, a produit une architecture et un paysage uniques, un modèle pour un grand nombre d'autres villes du monde », s'est félicité le maire Christian Estrosi. Pour cette candidature, sa ville a investi environ 100 millions d’euros. Un gros budget qui a aidé à l'embellissement de la promenade des Anglais, la rénovation d’églises et de certains hôtels emblématiques. « Depuis 2008, nous avons travaillé inlassablement pour rendre vie à tout ce que nous avions oublié : la beauté de nos façades, de nos immeubles, de nos lieux de culte si divers, de nos jardins, de nos paysages, de nos espaces publics. Nous avons abattu les verrues urbaines qui détruisaient cette harmonie, a déclaré le maire. Nous avons pacifié les déplacements, retrouvé la lumière et les couleurs de nos façades, replanté les végétaux emblématiques, revivifié et édicté des règles d’urbanisme conformes à la tradition héritée du patrimoine turinois, en un mot, rendu à Nice son visage de beauté et de joie. »

Chez Colocazur, nous nous réjouissons d'une telle nouvelle. Cette inscription au classement mondial de l'Unesco vient renforcer l'attrait de notre belle ville et de son patrimoine immobilier qui certes n'en avait pas besoin. En effet, selon le dernier baromètre SeLoger de mai 2021, le prix moyen au m² d'un appartement à Nice s'établissait à 4.475 euros, en augmentation de 7,1% sur 1 an.

Nouveau DPE : tout ce qu'il faut savoir

Thu, 01 Jul 2021 12:48:10 GMT

Nouveau DPE : tous les changements à partir du 1er juillet 2021 !

Le 1er juillet 2021, un nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) est entré en vigueur. Fondé sur une méthode de calcul unique et un design plus lisible, il vise à mieux identifier les passoires thermiques pour mieux les éradiquer. Il apporte à cet outil un caractère opposable et environnemental, puisqu'il tiendra désormais compte des émissions de gaz à effet de serre d'un logement, en plus de sa simple performante énergétique.

Voici les principaux changements depuis le 1er juillet 2021 :

Le DPE devient opposable : un acquéreur dont l'appartement affiche une étiquette de DPE erronée pourra se retourner contre le vendeur pour préjudice.
Une méthode unique pour le calcul du DPE (la méthode 3CL) sera appliquée pour l’ensemble des logements : la note (toujours de A à G) sera une synthèse de la consommation d'énergie primaire et des émissions de CO2 . Ces dernières ne seront donc plus seulement affichées dans un graphe séparé, elles seront désormais partie intégrante de la note.
La fin des étiquettes vierges : tout logement devra afficher un DPE pour pouvoir être vendu .
Les DPE sur factures et/ou de plus de quatre ans seront à refaire.
Les informations utilisées pour établir le DPE devront être justifiées.
Une étiquette globale : le logement sera classé selon sa plus mauvaise performance.
Un DPE à l'échelle de l’immeuble sera réalisé selon un échantillon de logements.
Un nouvel observatoire du DPE, mis en place par l’ADEME.

Les logements chauffés électriquement devraient être favorisés avec le nouveau calcul. Pourquoi ? Parce qu'en France, la production d'électricité est très peu carbonée grâce à un mix essentiellement nucléaire/hydroélectricité/énergies renouvelables. Ainsi, un bâtiment chauffé à l'électricité est beaucoup plus vertueux en termes d'émissions de CO2 que s'il était chauffé au gaz ou, pire, au fioul. Ca tombe bien chez Colocazur nous privilégions le chauffage électrique (via climatisation réversible) pour toutes nos rénovations !

Selon le gouvernement, le nombre de "passoires énergétiques" (logements notés F ou G) restera à peu près le même après la réforme, mais il y aura des gagnants et des perdants : en effet, il devrait y avoir un certain nombre de logements chauffés à l'énergie fossile (surtout au fioul) qui passeront de E à F, et un nombre équivalent de logements classés F qui passeront en E grâce à leur chauffage électrique.

L'objectif à long terme du gouvernement avec cette nouvelle version du diagnostic énergétique est d'exclure les logements ayant une trop forte consommation énergétique annuelle et des rejets de gaz à effet de serre importants. Le calendrier est le suivant :

À partir de 2022, chaque bien immobilier mis en vente ou en location avec une étiquette DPE F ou G devra effectuer un audit énergétique.
À partir de 2023, interdiction des passoires thermiques sur le parc locatif français.
Dès 2028, interdiction des logements classés F ou G à la location.

Garantie Visale : enfin accessible à tous les salariés à revenus modestes

Fri, 04 Jun 2021 13:31:41 GMT

Depuis le 4 juin 2021, la garantie Visale est étendue aux salariés gagnant moins de 1500 euros par mois.

Bonne nouvelle pour les locataires modestes ! Depuis le 4 juin 2021, la garantie Visale est étendue à tous les salariés gagnant moins de 1.500 euros net par mois, quel que soit leur âge.

Précédemment, Visale était ouverte :

aux jeunes de moins de 30 ans,
aux salariés nouvellement embauchés (hors CDI confirmé) ou mutés,
aux preneurs d’un logement en bail mobilité,
ou aux ménages logés par un organisme d’intermédiation locative.

A compter du 4 juin 2021, sont éligibles à Visale tous les salariés gagnant jusqu’à 1500 € nets par mois, quel que soit leur âge ou leur type de contrat de travail. Cette extension du dispositif devrait bénéficier à près de 6 millions de locataires supplémentaires.

Rappelons que la garantie Visale est gérée depuis 2016 par l'organisme Action Logement et permet aux locataires disposant de revenus modestes de bénéficier, pour une durée de 36 mois, d’une garantie leur permettant de couvrir les éventuelles dettes locatives (loyers et charges impayés, éventuels intérêts de retard etc.) de leur résidence principale. C'est un dispositif que nous utilisons régulièrement chez Colocazur pour éviter à nos clients bailleurs de devoir payer pour une assurance GLI.

Immobilier : bilan 2020 et perspectives pour 2021

Tue, 05 Jan 2021 09:00:26 GMT

2020 a été une année particulière a bien des égards. Il est temps de dresser le bilan et de se projeter sur 2021.

Une année 2020 inédite mais riche d'enseignements

L'année 2020, marquée par la crise sanitaire et les confinements successifs, n'a pas épargné le marché immobilier et ses acteurs. Les agences ont été contraintes de fermer lors du 1er confinement, les visites ont été interdites lors du 2nd, puis un nouveau protocole sanitaire a été mis en place. Agents immobiliers, vendeurs et acquéreurs ont donc dû s'adapter pour conclure une transaction.

Résultat, en 2020, l'activité immobilière a reculé de 17,3% en nombre de ventes selon le dernier baromètre LPI-SeLoger. De son côté, la production de crédits immobiliers aux particuliers a reculé de 14,2%, affectée évidemment par un marché sous-jacent ralenti mais aussi par le resserrement de l'accès au crédit voulu par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) en début d'année dernière.

Les prix dans l'ancien, quant à eux, n'ont visiblement pas été affectés par la crise sanitaire et ses conséquences économiques, puisque 2020 aura connu une augmentation des prix en France de 6,5% (après +4,8% en 2019 et +3,4% en 2018). Le marché immobilier a donc fait preuve d'une belle résilience, la pierre restant une valeur refuge dans un contexte économique maussade. Dans notre belle ville de Nice, même constat, les prix de l'immobilier ont continué à progresser avec un prix moyen au m² s'établissant à 4.667 euros à fin décembre (4.620 euros pour les appartements, 5.185 euros pour les maisons). La demande y est toujours forte, et l'offre réduite.

Quelles perspectives pour 2021 ?

Difficile de prédire avec certitudes comment vont se comporter les prix dans les mois qui viennent. Certes, la crise sanitaire n'est pas encore derrière nous (croisons les doigts pour que le vaccin accélère le recul de l'épidémie du coronavirus) et ses conséquences économiques pas encore pleinement ressenties, mais plusieurs éléments nous laissent penser que 2021 devrait être une bonne année pour l'immobilier, en tout cas dans les villes où le marché reste tendu.

Tout d'abord, la confiance des ménages dans la pierre semble toujours au rdv. Selon Meilleurs Agents, la majorité des particuliers pensent finaliser leurs projets dans les 6 mois qui viennent.

Ensuite, les conditions d'octroi de crédit se sont légèrement assouplies suite aux nouvelles recommandations du HCSF à la mi-décembre : le taux d'endettement maximal passe de 33 à 35%, la durée maximale d'emprunt est fixée à 27 ans au lieu de 25 (prise en compte des différés de remboursement liés à l'achat dans le neuf ou à la réalisation de travaux) et les banques pourront déroger aux règes du HCSF à hauteur de 20% des dossiers contre 15% auparavant. Mais attention, les banques vont continuer à être très prudentes et sélectives. Les taux, quant à eux, sont toujours à des niveaux compétitifs.

Autre bonne nouvelle pour 2021, l'élargissement de MaPrimeRénov' à tous les propriétaires. Une belle opportunité pour les investisseurs souhaitant acheter et rénover des biens anciens. Colocazur se chargera de toutes les démarches pour ses clients. Plus d'infos ici .

D'autre part, Bruno Lemaire, le ministre de l'économie, a confirmé durant la présentation du budget de 2021, que la taxe d’habitation sera bel et bien supprimée pour les résidences principales et pour tous les ménages d’ici 2023.

Enfin, cela nous intéresse un peu moins chez Colocazur, mais sachez que le dispositif Pinel (Pinel neuf et Pinel ancien optimisé au déficit foncier) et le PTZ (Prêt à Taux Zéro qui permet d'aider les ménages à acquérir leur résidence principale) sont reconduits.

Pourquoi choisir la délégation de son assurance emprunteur

Mon, 04 Jan 2021 20:11:01 GMT

L’assurance emprunteur est un contrat d’assurance indispensable si vous souhaitez contracter un crédit immobilier. D’ailleurs, cette assurance peut représenter jusqu’à un tiers du coût total de votre crédit. Il peut donc être intéressant de réaliser des économies en privilégiant une assurance de prêt externe à sa banque. Il s’agit de la délégation d’assurance emprunteur. Avantages et démarches à suivre.

Les avantages de la délégation de l’assurance emprunteur

Depuis 2010 et la mise en place de la loi Lagarde, il est possible de choisir l’assurance de prêt de votre choix. Les solutions proposées par les assurances emprunteur externes aux banques sont généralement plus intéressantes en termes de tarifs et de couverture.

La délégation de l’assurance emprunteur permet de réaliser des économies considérables.

L’une des principales raisons qui peut vous amener à choisir une assurance de prêt externe à votre banque est la possibilité de réaliser des économies. En effet, ce contrat d’assurance peut représenter un tiers du coût total de votre crédit immobilier. Par conséquent, si vous sélectionnez un contrat avec des taux plus bas, vous pouvez économiser plusieurs milliers d’euros.

Comme le montre cette infographie réalisée par www.bonne-assurance.com , pour un montant emprunté de 200 000 €, le coût moyen d’une assurance emprunteur d’une banque est de 15 525 € et 9 100 € si vous choisissez une assurance alternative. Ce qui nous donne une économie de 6 425 € !

Les taux proposés par les assurances alternatives sont plus bas que les contrats groupe des banques, car elles proposent des couvertures plus flexibles et qui s’adaptent à votre profil. Cependant, l’écart entre les taux se resserre lorsque l’emprunteur est plus âgé, comme expliqué dans cette étude . Les économies réalisées sont donc plus importantes pour un jeune emprunteur qui n'a pas de problème de santé.

Une couverture plus adaptée à vos besoins.

Un autre aspect intéressant des assurances de prêt externes aux banques est la possibilité d’adapter la couverture de votre contrat à vos besoins et à votre profil. En effet, les assurances emprunteur alternatives tiennent compte de plusieurs paramètres tels que l’âge, la profession, les activités sportives, l’état de santé, etc…

Les banques proposent des contrats groupe qui offrent la même couverture que vous ayez 25 ou 55 ans. En d’autres termes, ces assurances reposent sur le principe de la mutualisation des risques (répartir le coût de réalisation d’un sinistre entre les différents assurés). De ce fait, les assurances emprunteur des banques sont plus uniformes et moins flexibles.

Le fait que les assurances alternatives s’adaptent mieux à votre profil vous permet d’obtenir une couverture plus efficace à moindre coût. Cependant, cet avantage concerne les profils qui ne sont pas à risques (jeune, sans problème de santé, situation professionnelle stable…). Dans les faits, une personne de 65 ans avec des antécédents médicaux qui souscrit une assurance alternative risque de payer plus cher que si elle choisit le contrat proposé par sa banque.

Comment changer votre assurance emprunteur ?

Avant 2010 et l’ouverture du marché de l’assurance emprunteur à la concurrence, les banques détenaient le monopole. Pour améliorer le pouvoir d’achat des Français, le gouvernement a mis en place plusieurs lois pour faciliter le changement d’assurance emprunteur au profit des assurances de prêt alternatives.

Désormais, vous avez la possibilité de résilier plus facilement votre assurance de crédit grâce à 3 textes de lois différents : la loi Lagarde, la loi Hamon et l’amendement Bourquin.

Choisissez l’assurance de crédit de votre choix avec la loi Lagarde.

La loi Lagarde (2010) vous permet de choisir l’assurance de prêt de votre choix avant la signature du contrat de votre crédit immobilier. Pour que votre banque accepte votre demande, vous devez proposer un contrat qui présente au minimum une couverture équivalente à celle proposée par votre établissement de crédit. Ce dernier peut s’opposer à votre demande de délégation d’assurance. Pour cela, la banque dispose de 10 jours pour justifier son refus par écrit.

Résiliez votre assurance de crédit à tout moment avec la loi Hamon.

La loi Hamon a été mise en place en 2014. Elle a pour but d’améliorer le pouvoir d’achat des Français et elle contient une partie sur l’assurance de crédit. Désormais, vous pouvez résilier à tout moment votre assurance de prêt durant la première année d’adhésion. Pour cela, vous devez envoyer une lettre recommandée à votre assureur au moins 15 jours avant la première date d’anniversaire de votre contrat.

Changez d’assurance de prêt chaque année avec l’amendement Bourquin.

L’amendement Bourquin est entré en vigueur en 2018 et vous donne la possibilité de mettre un terme à votre assurance emprunteur chaque année. Si vous souhaitez résilier votre contrat avec cet amendement, vous devez envoyer une lettre recommandée en respectant un préavis de 2 mois avant la date d’anniversaire de votre contrat.

La résiliation à tout moment de l’assurance de prêt : bientôt possible ?

Le 2 octobre 2020, les députés de l’Assemblée nationale ont voté en faveur de la résiliation infra-annuelle de l’assurance de prêt, c’est-à-dire la possibilité de mettre un terme à votre contrat à tout moment sans respecter la date d’anniversaire. Cependant, le 22 octobre 2020, les parlementaires ont tranché en faveur des banques et la résiliation à tout moment n’a pas été adoptée. Dans l’interview de Alain Bazot réalisée par Capital , le président de l’association UFC-Que Choisir pense que les banques souhaitent conserver le monopole sur ce marché, car leur offre d’assurance de crédit leur permet de réaliser des marges importantes. Néanmoins, les partisans de la résiliation infra-annuelle de l’assurance de prêt ne comptent pas baisser les bras. En effet, ils souhaitent revenir à la charge en soumettant à nouveau ce projet de loi et espèrent que l’Assemblée nationale et le Sénat vont trouver un accord commun pour la résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur.

La résiliation infra-annuelle de l’assurance de prêt n’est pas un débat clos et on risque d’en réentendre parler prochainement.

Hausse des prix de l'immobilier : la tendance se confirme !

Fri, 27 Nov 2020 12:40:21 GMT

Selon le dernier baromètre LPI-SeLoger, 100% des grandes villes françaises voient les prix de l'immobilier augmenter.

2020 est une année particulière sur bien des points. Mais malgré la crise sanitaire, malgré 2 confinements successifs et malgré une situation économique précaire, le prix de l'immobilier poursuit son ascension dans toutes les grandes villes de France (de plus de 100.000 habitants). Ainsi, le prix au m² de l'ancien en France a augmenté de 6,3% sur une année, pour s'établir à 3.930 euros .

La métropole Nice Côte d'Azur n'échappe pas à cette tendance haussière avec un prix moyen au m² de 4.505 euros pour les appartements (+6,5%) et 5.595 euros pour les maisons individuelles (+13,2%). Principale raison : le marché immobilier est particulièrement tendu à Nice, l'offre est rare et la demande toujours aussi soutenue. Nous le vérifions actuellement sur le terrain : il est nécessaire d'avoir un solide réseau local pour sourcer des biens de qualité et sous-valorisé.

Autre point analysé par le baromètre LPI-SeLoger : conséquence logique d'un marché de la transaction tendu, les marges de négociation continuent de se réduire. Ainsi à Nice, en moyenne, les marges de négociations s'établissent à 4,6% pour les maisons et à seulement 2,8% pour les appartements . Statistique intéressante : depuis le lancement de Colocazur , nous sommes parvenus à une négociation moyenne de 7,4% sur le prix d'acquisition des biens de nos clients !

Crédit immobilier : les conditions d'octroi se durcissent !

Fri, 30 Oct 2020 12:13:01 GMT

Le magazine Capital a mené l'enquête et les nouvelles ne sont pas bonnes pour les emprunteurs. Mais restons positifs !

Malgré des niveaux de taux toujours aussi compétitifs (pour rappel voici les taux moyens actuellement observés par l'une de nos partenaires, Virginie LIENARD du courtier ACE CREDIT : 1,15% sur 15 ans, 1,30% sur 20 ans, 1,60% sur 25 ans), les banques ont de nouvelles exigences quand il s'agit de consentir un prêt immobilier.

On le sait déjà depuis plusieurs mois, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a serré les vis en demandant aux banques de limiter la durée maximale d'emprunt à 25 ans et le taux d'endettement de l'emprunteur à 33% de ses revenus.

Plusieurs établissements bancaires craignent aussi une hausse des défauts de remboursement, conscients que la crise sanitaire actuelle aura de lourdes répercussions économiques.

Capital a ainsi interrogé 11 grandes banques sur leurs conditions d'octroi de crédit, en voici la synthèse :

Quelques points intéressants sont à noter pour nos clients investisseurs :

Certaines banques permettent encore d'emprunter sur 25 ans pour financer un achat locatif,
Une banque, en l'occurrence la BNP, prend en compte 100% des loyers futurs pour calculer le taux d'endettement de l'emprunteur,
Le financement à 110% n'est plus possible, sauf rares exceptions. En effet, presque toutes les banques réclament à minima 10% d'apport . Pour faire simple, il faut au moins apporter les frais de notaire et les frais de cautionnement type Crédit Logement (en plus des frais non finançables par nature que sont le budget mobilier/décoration et nos honoraires d'ingénierie).

Alors certes, la période est plus difficile pour financer un achat locatif qu'il y a 1 an mais ce n'est pas impossible. Avec une situation professionnelle stable, comme un CDI, une gestion saine de vos comptes personnels, un apport en rapport avec les exigences du moment, de bonnes relations avec votre banque ou l'aide d'un courtier pour valoriser au mieux votre projet, il sera possible d'obtenir un financement avec de bonnes conditions !

L'un de nos partenaires bancaires, Jérôme SUID , Wealth Relationship Manager chez HSBC à Nice nous le confirme : " Aujourd’hui, l’environnement du prêt immobilier nous permet toujours d’accompagner nos clients dans leurs projets d’acquisition immobilière, pour de la résidence principale et/ou secondaire, ou bien de l’investissement locatif. Malgré les normes imposées par le HCSF, qui nous permet de mieux maîtriser notre risque crédit et avoir un réel devoir de conseil auprès de nos clients, nous continuons à les financer avec de très bonnes conditions commerciales. Nous nous ferons un plaisir de pouvoir continuer à accompagner les clients de COLOCAZUR ."

Si vous n'avez pas de relation privilégiée avec votre banque, nous vous conseillons de faire appel à un courtier. En effet, dans cette période délicate, un courtier saura vous conseiller, vous aiguiller et mettre en valeur votre dossier afin d’en augmenter le potentiel et lui permettre d’aboutir. De plus, un professionnel du courtage possède toutes les solutions de financement du marché, et non pas seulement celles de votre banque et vous permettra ainsi d’élargir l’éventail de solutions à vous proposer. Sébastien JUDE , du GROUPE BIANCO , abonde dans notre sens : "Malgré cette période où l'accès au crédit devient de plus en plus compliqué, nous continuons d'accompagner des clients sur leurs projets d'investissement locatif. Il y a toujours une solution. Par exemple, certains de nos partenaires bancaires, comme les caisses régionales de la Caisse d'Epargne et de la Banque Populaire, ou encore le CFCAL continuent de financer du locatif sur 25 ans." Virginie LIENARD du courtier ACE CREDIT précise que "contrairement à ce qui est dit dans l'étude de Capital, la BNP et la Banque Postale peuvent accompagner un investisseur locatif sur 25 ans sous certaines conditions".

Si vous vous interrogez sur votre capacité à emprunter dans ce contexte particulier, n'hésitez pas à nous contacter. Nous sommes entourés d'experts du financement bancaire qui sauront trouver une solution adaptée à votre dossier.

MaPrimeRénov' désormais accessible à tous les propriétaires !

Thu, 15 Oct 2020 13:20:19 GMT

On fait le point sur la nouvelle version boostée de MaPrimeRénov' pour 2020-2021.

Depuis le 1er octobre 2020 et dans le cadre du plan de relance, MaPrimeRénov' est désormais accessible à tous les propriétaires, quels que soient leurs revenus (même les plus aisés). Dotée d’une enveloppe de 2 milliards d’euros supplémentaires sur deux ans afin de notamment accélérer la rénovation des 4,8 millions de "passoires thermiques" (logements notés F ou G dans leur DPE) et gérée par l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat), cette aide pour les travaux de rénovation énergétique est soumise à de nouveaux plafonds de ressources.

Conditions d'éligibilité :

Pour les devis signés à partir du 1er octobre 2020, sont éligibles à MaPrimeRénov' :

Tous les propriétaires qui occupent leur logement, quel que soit leur niveau de revenus,
Les propriétaires bailleurs (et donc les investisseurs locatifs qui mandatent Colocazur pour mener à bien leur projet ��) et point important, sans condition sur les loyers pratiqués,
Les copropriétés.

Une démarche de travaux peut être engagée à compter du 1er octobre 2020 avec un dépôt de dossier à compter du 1er janvier 2021 (1er juillet 2021 pour les propriétaires bailleurs).

Depuis le 1er octobre 2020, la prime est donc accessible à tous les ménages, répartis dans 4 catégories de revenus :

Très modestes = bleu,
Modestes = jaune,
Intermédiaires = violet,
Aisés = rose.

Voici les barèmes en question :

Travaux éligibles :

Pour les devis signés à compter du 1er octobre, sont concernés par MaPrimeRénov' les travaux suivants (barème indiqué pour la catégorie Rose) :

Cumul possible avec d'autres aides :

Il est possible de cumuler MaPrimeRénov' avec :

Les aides versées au titre des Certificats d'Economies d'énergie (CEE) ; ces certificats sont proposés directement par des fournisseurs d'énergie ou des délégataires, soit directement déduits sur le devis de vos travaux,
Les aides des collectivités locales,
Les aides d'Action logement.

Par ailleurs, les travaux réalisés dans le cadre du dispositif bénéficient d'un taux de TVA réduit à 5,5%.

Comment bénéficier de MaPrimeRénov' :

Le dépôt de dossier pourra se faire à compter du 1er juillet 2021 pour les propriétaires bailleurs sur le site www.maprimerenov.gouv.fr . Et bonne nouvelle pour les clients de Colocazur , on s'occupera de toutes ces formalités pour vous ! ��

Immobilier et Airbnb : la CJUE donne raison à la Ville de Paris

Thu, 01 Oct 2020 09:36:02 GMT

Les juges européens ont validé la loi française destinée à réguler la location d’appartements pour de courtes durées.

Dans une décision rendue le 22 septembre dernier, la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a finalement estimé que la législation française était conforme au droit de l’Union : « Une réglementation nationale soumettant à autorisation la location, de manière répétée, d’un local destiné à l’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est conforme au droit de l’Union ». La CJUE valide ainsi la loi française destinée à réguler la location d’appartements pour de courtes durées, de type Airbnb. «La lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée constitue une raison impérieuse d’intérêt général justifiant une telle réglementation».

Que dit cette réglementation ? Concrètement, le propriétaire qui veut louer à l’année un logement en meublé touristique doit en changer l’usage. Pour ce faire, il doit s’engager à transformer en logement un local dédié à un autre usage (un local commercial ou un bureau par exemple). Une manière pour les villes, comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice, qui imposent ces règles de maintenir le nombre de logements disponibles. Des mesures jugées très contraignantes par les propriétaires. La justice européenne devait trancher pour dire si elles l’étaient ou pas. Elle a donc décidé que non.

Cette décision conforte la Mairie de Paris dans son combat contre les plateformes type Airbnb et lui permettra probablement de récupérer toutes les amendes pour les locations illégales qui étaient gelées. Mais c'est globalement toutes les villes qui appliquent de telles mesures, dont Nice, qui voient leur position renforcée par ce jugement.

La location saisonnière n'est plus l'eldorado entrevu il y a quelques années. Entre contraintes réglementaires renforcées et crise sanitaire qui pèse sur le niveau des réservations, l'investissement en meublé touristique n'est plus une solution pérenne pour développer son patrimoine. Et si vous pensiez plutôt à réaliser un investissement en colocation meublée haut-de-gamme ?!

Les loyers sont en hausse dans la majorité des grandes villes dont Nice

Mon, 21 Sep 2020 14:06:05 GMT

Selon une étude récente de SeLoger, les loyers, en nu comme en meublé, augmentent dans la quasi-totalité des grandes villes.

La hausse des loyers observée par SeLoger concerne indifféremment locations nues et locations meublées. France entière et tous logements confondus, le loyer moyen, charges comprises, d'une location vide , se monte ainsi à 702 € par mois. Il progresse de 2 % sur 1 an. Pour une location meublée , il faut compter en moyenne 744 € par mois, en hausse annuelle de 3%.

Pour notre belle ville de Nice , voici les données récoltées : 848 € par mois (+2%) en location vide et 873 € par mois (+3%) en location meublée . En location meublée (c'est qui nous intéresse chez Colocazur). Nice est ainsi dans le top 10 des grandes villes où les loyers sont les plus élevés. Si l'on met de côté l'IDF qui est un marché à part, Nice est ainsi en 5ème position, devant des villes comme Lille, Nantes, Strasbourg et Marseille. SeLoger relève aussi que le taux d’annonces de meublés est supérieur de 17 % au volume d’offres de locations vides à Nice.

Cette augmentation constatée des loyers peut être expliquée par un manque de biens disponibles à la location. C'est particulièrement vrai à Nice, zone tendue par excellence. Une bonne nouvelle pour nos investisseurs, puisque cela garantit une location plus rapide de leur bien et donc un projet d'investissement réussi !

Quel budget les étudiants consacrent-ils à leur logement ?

Mon, 22 Jun 2020 20:23:24 GMT

Eléments de réponse grâce à la dernière enquête de LocService qui a analysé 50.000 demandes de location d'étudiants sur 1 an !

Pour les étudiants, le mois de juin est souvent synonyme de préparation de la rentrée et recherche d'un futur logement. Et selon la dernière étude de LocService publiée le 8 juin 2020, les étudiants dépensent en moyenne entre 402 euros et 646 euros par mois pour se loger. Pour la majorité d’entre eux, il s’agit d’un studio ou d’un appartement T1 dont la superficie varie de 23 à 30 m². Un étudiant sur cinq privilégie la colocation, plus économique et plus conviviale !

Après l'IDF et son marché locatif particulièrement tendu et onéreux (un étudiant consacre en moyenne 885 euros pour se loger à Paris, 745 euros à Nanterre ou encore 720 euros à Créteil), c'est la ville de Nice qui arrive en tête des villes où le budget "logement étudiant" est le plus élevé avec 613 euros par mois en moyenne, devant Bordeaux (565 euros), Lyon (564 euros) et Aix-en-Provence (544 euros).

La ville de Nice accueille chaque année plus de 30.000 étudiants, dont 19% d’étudiants étrangers, auprès d'établissements comme l'Université Nice Sophie Antipolis, l'IAE Nice, l'Edhec Business School, l'Ipag Business School, Skema Business School, Supinfo, Epitech, ... Si la ville de Nice compte aujourd'hui près de 5.000 logements étudiants (propriétés du CROUS, de bailleurs sociaux ou privés) dont plus de 3.500 logements sociaux étudiants, on comprend vite que l'offre est insuffisante pour répondre à la forte demande. La majorité des étudiants niçois doit donc se loger sur le marché immobilier traditionnel et fait face à des prix souvent stratosphériques pour de très petites surfaces aux prestations médiocres.

Notre offre de colocation haut-de-gamme sur Nice prend tout son sens. Car pour un loyer mensuel compris entre 550 et 600 euros charges comprises , nos colocataires disposent :

d'une chambre de 10 à 15 m² parfaitement équipée (lit double, bureau, chaise, dressing, grand miroir, TV 4K Samsung, parures de lit, serviettes de toilette),
d'une salle d'eau privative (douche, meuble vasque, miroir lumineux),
de la jouissance des parties communes : séjour avec mobilier design (canapé, table basse, bahut, table à manger, chaises, grande TV 4K Samsung, enceinte connectée, ...), cuisine moderne et toute équipée (grand frigo, plaques à induction, hotte, four, four à micro-ondes, robot, grille-pain, cafetière, bouilloire ...), buanderie (lave-linge, sèche-linge, fer et table à repasser, kit de nettoyage ...), wc, rangements, cave ...
d'une décoration soignée et contemporaine orchestrée par notre décoratrice d'intérieure partenaire.
de l'électricité, l'eau, le chauffage, la climatisation, l'abonnement tv + internet haut débit et l'assurance habitation.

Coronavirus : quels impacts sur l'immobilier ?

Wed, 18 Mar 2020 09:53:45 GMT

Ce que la crise sanitaire change déjà pour le marché de l'immobilier.

Chers lecteurs, clients et partenaires,

Nous sommes actuellement confrontés à une situation absolument inédite. La crise que nous traversons, liée au Coronavirus, affecte l'économie au niveau mondial avec une rapidité déconcertante. Les marchés financiers ont fortement dévissé et retrouver les niveaux pré-Coronavirus prendra probablement de nombreux mois.

Cette crise globale est préoccupante et a inévitablement des conséquences sur le marché de l'immobilier.

Le monde de la location saisonnière, notamment sur la Côte d'Azur, est déjà fortement impacté. Les annulations de toutes les manifestations publiques (Mipim, Miptv, Canneseries, Foire de Nice, ... et peut-être le prochain festival du film de Cannes) et un climat général anxiogène n'incitent évidemment pas les touristes à réserver leurs prochaines vacances. La ville de Nice avait déjà pris des dispositions fin 2018 pour limiter la location saisonnière. Le Coronavirus convaincra les derniers investisseurs férus de Airbnb et Homelidays que la location saisonnière n'est pas la solution pour développer son patrimoine de façon pérenne.

Pour le monde de la transaction, l'impact psychologique est très important et le confinement rend de toute façon les visites impossibles. Les acheteurs devront donc remettre à plus tard leurs projets.

Nous restons toutefois relativement confiants en un effet post-crise qui permettra un rattrapage du nombre de transactions. En effet, l'offre immobilière reste faible et la demande importante, notamment dans les zones tendues comme la Côte d'Azur.

Enfin, rappelons que l'immobilier, plus que jamais en période crise, conserve son caractère résilient. Les actifs acquis conserveront leur résistance patrimoniale (contrairement aux titres de sociétés, cotées ou non). Une fois la crise passée (sous quel délai ?), les jeunes retourneront étudier et les actifs reprendront le travail. La colocation sera donc toujours recherchée et continuera de constituer un mode d'investissement performant et sécurisant.

De notre côté, la crise sanitaire a des conséquences directes sur notre activité :

Le salon de l'immobilier de Nice auquel nous devions participer les 20, 21 et 22 mars a été annulé.
Tous nos chantiers de rénovation sont mis en stand-by et ne reprendront qu'après la fin du confinement. Nous devions livrer notre première colocation à la fin du mois de mars, vous devrez donc patienter un peu pour la découvrir.
Les recherches de biens immobiliers sont également stoppées pour le moment.
Nos bureaux de la rue de France sont fermés jusqu'à nouvel ordre.
Nous restons évidemment joignables par visioconférence, téléphone et mail.

La priorité du moment : rester chez soi et en bonne santé !

A bientôt,

L'équipe Colocazur.

Loi de Finances 2020

Wed, 08 Jan 2020 13:23:59 GMT

Ce qui va changer pour l'immobilier cette année.

Samedi 28 décembre 2019, le Président de la République a promulgué la loi n° 2019-1479 de finances pour 2020. Voici les principales mesures relatives au secteur de l'immobilier qui intéresseront propriétaires, bailleurs et locataires :

Taxe d'habitation :

La suppression de la taxe d'habitation promise par Emmanuel Macron lors de la campagne présidentielle suit son cours. Ainsi, pour bénéficier de la suppression de la taxe d’habitation, il faut que votre revenu fiscal de référence se situe en-dessous de 27.706 euros pour la première part. Ce plafond est majoré de 8.209 euros pour les deux demi-parts suivantes, et de 6.157 euros à compter de la troisième demi-part. Et si votre revenu fiscal de référence dépasse le plafond mais reste en dessous de 28.732 euros pour la première part, la loi de finances prévoit un abattement. La taxe d'habitation sera totalement supprimée en 2023 pour l’ensemble des ménages français (sauf pour les résidences secondaires et les logements vacants).

Refonte du Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique :

Le CITE disparaît et est remplacé, à compter du 1er janvier 2020, par une prime forfaitaire de rénovation énergétique versée par l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat).

Prêt à Taux Zéro :

Subventionné par l'Etat et réservé aux primo-accédants, le PTZ devait voir ses conditions d'application restreintes par la nouvelle Loi de Finances. Il est finalement reconduit jusque fin 2021 suite au lobbying intense des élus et des organisations professionnelles.

Investisseurs locatifs :

Bonne nouvelle pour les investisseurs locatifs qui souhaitent défiscaliser avec l'immobilier : pas de changement pour les lois Pinel, Censi-Bouvard, ou Malraux cette année. On apprend juste qu'à compter de 2021, les maisons individuelles seront exclues du champ d'application de la loi Pinel qui ne concernera donc plus que l'habitat collectif. Le dispositif Cosse est quant à lui reconduit pour encore 3 ans, soit jusque fin 2022. Et la loi Denormandie a été élargie et prorogée jusque fin 2022 également.

Travaux et rentabilité

Mon, 14 Oct 2019 14:03:52 GMT

L'erreur qui va saborder la rentabilité de votre investissement locatif : ne pas faire de travaux !

"Pourquoi chercher absolument à acheter un bien à rénover plutôt qu'un bien prêt à être loué ?" C'est une question que nous posent souvent nos clients lors des premiers échanges. La réponse est très simple : faire des travaux permet de maximiser la rentabilité de l'investissement tout en minimisant le risque de vacance locative . On vous explique pourquoi.

Tout d'abord, compte tenu du niveau actuel des prix de l'immobilier en France, il faut avoir en tête que pour réaliser une plus-value dans quelques années, il est primordial de ne pas sur-payer le bien. Chez Colocazur, nous sommes convaincus que les plus-values se font à l'achat et non à la revente. C'est pourquoi nous recherchons exclusivement des biens à rénover, plus faciles à négocier.

Ensuite, quand on rentre dans un appartement vétuste mais qui fonctionne (c'est-à-dire déjà habité ou loué), on a 2 possibilités : soit tout raser et tout refaire à neuf, soit faire le tri, garder les éléments les moins vétustes et rénover en partie. Le choix numéro 2, moins coûteux d'apparence, est en fait synonyme de sérieux problèmes à venir. En effet, régulièrement, vous devrez remettre la main à la poche pour changer un ballon d'eau chaude ou un radiateur, revoir la plomberie suite à des fuites, etc. Conséquence pour avoir voulu minorer l'enveloppe travaux au départ : la rentabilité du projet se dégrade progressivement.

Or cette enveloppe travaux, dans 99% des cas, vous allez l'emprunter, sur 15, 20 ou 25 ans. Donc la charge sera lissée sur de nombreuses années. Mais si vous avez décidé de faire quelques économies au début et de ne pas changer un ballon d'eau chaude, s'il tombe en panne, il faudra en acheter un nouveau, le faire installer, et cette charge financière sortira directement de votre poche, vous ne pourrez plus l'emprunter pour la lisser dans le temps.

Ce type de désagrément à répétition risque de vous dégoûter de votre investissement immobilier car vous aurez l'impression que l'immobilier, ça coûte cher à entretenir.

C'est pourquoi, chez Colocazur, nous exhortons nos clients à tout raser, pour repartir sur des bases saines et démarrer avec un appartement "comme neuf". Cela ne signifie évidemment pas faire du zèle et alourdir l'enveloppe travaux pour le plaisir.

Autre point important, avec le régime fiscal de la location meublée, vous allez pouvoir amortir le montant de vos travaux sur plusieurs années, c'est-à-dire que vous allez pouvoir déduire de vos recettes locatives les travaux réalisés.

Enfin, un appartement entièrement rénové c'est aussi un gage de confort et de satisfaction pour vos locataires. Donc moins de turn-over chez vos locataires et un risque de vacance locative minimisé !

Fiscalité des non-résidents

Fri, 11 Oct 2019 13:33:48 GMT

Expatriés : quelle fiscalité pour un investissement locatif réalisé en France ?

Taxation des revenus locatifs :

Un non-résident qui perçoit ses revenus d'activité hors de France paye ses impôts dans le pays où il réside. Il n'est donc pas soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. S'il décide d'investir dans un bien immobilier en France pour le louer, ses recettes locatives ne seront donc pas taxées au taux marginal d'imposition (11%, 30%, 41% ou 45%).

En effet, les revenus locatifs (revenus fonciers ou revenus de location meublée) sont soumis à un taux minimum d’imposition lorsqu’ils sont perçus par des non-résidents (sous réserve de l’application des conventions fiscales internationales). Fixé à 20% jusqu’en 2018, le taux minimum d’imposition est désormais établi à 30% (Art. 13 Loi de Finances pour 2019). Toutefois, faisant figure de compromis avec le Sénat, l'Assemblée Nationale a décidé d'inclure un seuil en deçà duquel le taux d'imposition reste à 20%.

Le seuil de 27 519€ correspond à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème de l'impôt sur le revenu des résidents fiscaux français.

Qu'en est-il maintenant de la CSG-CRDS sur les revenus locatifs ? Les non-résidents affiliés à un autre régime de sécurité sociale au sein de l’Espace Economique Européen et en Suisse sont exonérés de CSG-CRDS sur les revenus locatifs et les plus-values immobilières de source française. Toutefois ces derniers restent assujettis au Prélèvement de Solidarité sur les revenus du patrimoine et les produits de placement dont le taux est fixé à 7,50% (Art 26 LFSS 2019). Les autres non-résidents non concernés par cette exonération sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% sur les revenus locatifs qu’ils perçoivent depuis le 1er janvier 2018 et les plus-values immobilières qu’ils réalisent depuis le 1er janvier 2019.

* Allemagne, Autriche, Belgique, Bulgarie, Chypre, Croatie, Danemark, Espagne, Estonie, Finlande, France, Grèce, Hongrie, Irlande, Islande, Italie, Lettonie, Liechtenstein, Lituanie, Luxembourg, Malte, Norvège, Pays-Bas, Pologne, Portugal, République tchèque, Roumanie, Royaume-Uni, Slovaquie, Slovénie, Suède.

Taxation des plus-values immobilières :

Les non-résidents bénéficient d’un abattement particulier de 150.000€ au moment de la cession d’un bien immobilier situé en France (Art. 150 U II, 2° du CGI).

Pour en bénéficier, plusieurs conditions doivent être remplies dont celle d’un délai de 5 ans entre le départ de France et la date de cession. L’article 43 de la Loi de Finances pour 2019 rallonge ce délai à 10 ans. En revanche, lorsque le contribuable non résident a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession, aucun délai n’est à respecter.

Colocation : assurances et garanties

Fri, 06 Sep 2019 13:17:53 GMT

Quelles assurances et garanties un propriétaire/bailleur doit-il souscrire dans le cadre d'une colocation ?

Tout propriétaire, au moment de louer son bien en colocation, doit contracter plusieurs assurances. On fait le point à la fois sur les assurances du bien et sur les garanties et assurances relatives à la perception des loyers.

L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) :

Rendue obligatoire par la loi Alur du 27 mars 2014, la PNO concerne tous les copropriétaires d'immeuble soumis à la copropriété. Cette assurance est indépendante de l'assurance MRH que doivent souscrire les colocataires.

La PNO est une assurance en Responsabilité Civile qui couvre le propriétaire/bailleur dans les cas suivants :

Si la responsabilité de propriétaire/bailleur est mise en cause par les colocataires, un voisin ou un tiers dans le cadre d’un trouble de jouissance, un défaut d’entretien ou un vice de construction.
Le bien est en vacance locative et a subi un dégât des eaux, incendie, tempête, grêle etc.
L’assurance habitation des colocataires est défaillante (ex. le locataire n’a pas payé sa prime d’assurance et celle-ci est résiliée), ou bien les garanties sont insuffisantes.

Son coût varie entre 60 et 160€ de cotisation annuelle, cotisation déductible fiscalement des revenus locatifs.

L'assurance Multi-Risques Habitation (MRH) :

Chez Colocazur, nous avons opté pour des baux individuels signés entre le propriétaire/bailleur et chaque colocataire. Chaque colocataire devra donc souscrire une assurance MRH et pourra choisir les propres garanties de son contrat indépendamment des autres. Pour éviter que les colocataires souscrivent auprès de compagnies d'assurances différentes et pour s'assurer que les garanties souscrites sont suffisantes, nous recommandons à nos clients de souscrire eux-même la MRH et de la refacturer à chaque colocataire dans le forfait de charges mensuel. C'est plus simple pour les colocataires et plus rassurant pour le propriétaire.

Une fois PNO et MRH souscrites, il est important pour le propriétaire/bailleur de se couvrir contre le risque de loyers impayés. Après avoir demandé à chaque colocataire le versement d' un dépôt de garantie (2 mois de loyer maximum dans le cadre d'une location meublée) pour couvrir ses éventuels manquements à ses obligations locatives (régularisation des loyers et des charges ou réalisation des réparations locatives), le propriétaire a plusieurs options :

La caution (ou garant) :

Si les colocataires sont étudiants, le propriétaire/bailleur a tout intérêt à exiger une caution, c'est-à-dire un tiers au contrat de colocation qui s’engage à payer le loyer et les charges à la place du colocataire défaillant. Puisque chez Colocazur nous avons opté pour la signature d'un bail séparé avec chaque colocataire, il n'existe aucune solidarité entre les colocataires. Chacun paie un loyer correspondant à la part de logement qu'il occupe selon son bail nominatif et chaque garant ne s'engage que pour le loyer du colocataire dont il est caution.

La durée de l’engagement de la caution doit être clairement déterminée dans le bail. Il est généralement prévu que la caution s’engage pour la durée du bail initial et de son renouvellement. En plus d'être simple à mettre en oeuvre, la caution ne génère aucun frais pour le bailleur.

La garantie Visale :

La garantie Visale est une caution accordée par Action logement (ex-1 % Logement) au colocataire. En cas d'impayés de loyer ou de charges, Action logement verse les sommes dues au bailleur et se fait ensuite rembourser par le colocataire. Les dégradations faites par le colocataire et non couvertes par le dépôt de garantie sont prises en charge par Visale, mais uniquement à hauteur de deux mois de loyer et charges. Ce dispositif dispense le colocataire d'apporter toute autre caution à son bailleur. Visale est un service totalement gratuit et l'adhésion à ce dispositif doit être faite avant la signature du bail.

Pour en bénéficier, les conditions suivantes doivent notamment être respectées :

Le colocataire doit avoir entre 18 et 30 ans quelle que soit sa situation professionnelle, ou avoir plus de 30 ans, être salarié du secteur privé (y compris secteur agricole) et entrer dans le logement dans les 6 mois de sa prise de fonction. Et ce, quel que soit le contrat de travail (CDD, intérim, contrats aidés, CDI en période d'essai, promesse d'embauche, ...), à l'exception des CDI confirmés (c'est-à-dire ayant terminé la période d'essai).
Le loyer charges comprises doit être maximum de 1.300€ (1.500€ en IDF) et représenter au maximum 50 % des ressources du colocataire. Pour les étudiants et alternants, la garantie Visale est accordée sans justification de revenus si le montant du loyer est inférieur ou égal à 600 € (800€ en IDF).
Le bail ne doit pas être couvert par d'autres garanties (caution personne physique ou assurance).
Le logement doit constituer la résidence principale du colocataire.

L'assurance Garantie Loyers Impayés :

Pour se protéger, en alternative à la caution ou à Visale, le bailleur peut opter pour une assurance GLI qui couvre les aléas suivants :

Les loyers impayés : l'assurance prendra en charge en cas de défaillance du colocataire et quel que soit le motif du non-paiement, les loyers, les charges et les taxes dus, les indemnités d'occupation. Certains contrats prévoient quelques mois de franchise (non indemnisés).
Les détériorations et dégradations constatées au départ du locataire et non couvertes par le dépôt de garantie. Cela peut faire l'objet d'une option dans certains contrats.
Le départ prématuré du colocataire, dans ce cas l'assurance indemnise le bailleur jusqu'à récupération des locaux en cas de décès ou départ prématuré du locataire.
Les frais de contentieux pour recouvrer le montant des loyers impayés ou pour obtenir le remboursement des détériorations immobilières.

Pour que l'assurance fonctionne, le locataire doit satisfaire à des conditions précises de ressources, environ trois fois le montant du loyer. Le coût de la GLI représente environ 2,5 % à 5 % du loyer annuel (charges comprises), selon les contrats et les options choisies.

L'assurance carence et vacance locative :

Pour terminer, le bailleur a également la possibilité de se couvrir contre le risque de carence locative (absence de locataire lors de la première location du bien) et de vacance locative (absence de locataire au départ du précédent). Chez Colocazur, nous ne recommandons pas ce type d'assurances à nos clients, le coût nous paraissant exorbitant vis-à-vis du risque. Tout d'abord, il faut avoir à l'esprit que le taux de remplissage des colocations en France est de plus de 95%, le risque de carence ou de vacance locative est donc faible. D'autre part, la plupart du temps l’absence d’un locataire vient d’une inadéquation entre le loyer que demande le bailleur et le marché locatif autour de son bien. Le moyen le plus simple reste donc d’ajuster le loyer à la baisse.

Nouveau record pour les taux de crédit immobilier !

Wed, 07 Aug 2019 11:28:54 GMT

En juillet, le taux moyen tombe à 1,20% ! Jusqu'où ira la baisse ?

Selon l'observatoire Crédit Logement-CSA , le taux d'intérêt moyen des crédits immobiliers aux particuliers est tombé en juillet à un niveau jamais vu en France après avoir déjà battu un record les deux mois précédents. En s'établissant à 1,20% en juillet (contre 1,25% en juin), les taux des crédits immobiliers sont 5 fois moins élevés qu'au début des années 2000, et 12 fois moins élevés qu'à la fin des années 80 !

La baisse des taux a lieu pour le 14ème mois consécutif . Une situation rendue possible par la politique monétaire historiquement accommodante de la Banque centrale européenne (BCE). À ces niveaux, les taux correspondent en moyenne à celui de l'inflation, qui était de 1,1% sur un an en juillet, ce qui signifie théoriquement que l'on peut presque gagner de l'argent en empruntant. Toutefois, les chiffres de l'observatoire s'entendent bruts et ne comprennent par exemple pas l'assurance des prêts, systématiquement demandée par les banques.

Ce niveau historiquement bas profite évidemment aux investisseurs qui voient le coût du crédit baisser et donc la rentabilité de leurs investissements augmenter. C'est aussi une opportunité pour emprunter davantage et se positionner sur des projets plus ambitieux. Avec les taux moyens observés en juillet 2019, voici les niveaux de mensualités rendus possibles (hors assurance emprunteur) par comparaison avec juillet 2017 et 2018 :

Par ailleurs, comme depuis plusieurs mois, ces taux très bas incitent les emprunteurs à choisir des prêts immobiliers de plus en plus longs et à ne pas trop utiliser leur épargne pour ces financements. Sur le mois de juillet 2019, la durée moyenne des emprunts est de 229 mois. On remarque notamment que les prêts sur 25 ans ou plus représentent désormais plus de 40 % des crédits immobiliers contre seulement 15 % au plus bas en 2014.

Pour rechercher les meilleures conditions de financement, nous vous encourageons vivement à faire appel à un courtier en prêts . L'un de nos partenaires courtiers, comme l'agence Nice Gambetta de Meilleur Taux , pourra vous aider à obtenir des conditions plus avantageuses qu'avec votre propre banque et vous fera gagner un temps précieux.

Colocation : bail unique ou contrats multiples ?

Mon, 29 Jul 2019 14:52:52 GMT

Lorsqu’il propose son bien en colocation, le propriétaire a le choix entre faire signer un seul bail collectif ou un bail individuel à chaque colocataire. Que choisir ? On fait le point.

La colocation peut prendre deux formes : celle d’un bail unique signé par tous les colocataires, ou celle de plusieurs contrats de location individuels signés entre chaque colocataire et le propriétaire.

Le bail unique :

Dans le cadre d’un bail unique pour une colocation, tous les colocataires signent le même bail et le droit au bail appartient donc conjointement à tous les colocataires.

Le contrat ne stipule pas quelle chambre est attribuée à qui : l’organisation interne est donc libre. Il faut faire attention à la surface de l’ensemble du logement qui doit être d’au moins 16 m² pour 2 personnes, puis 9 m² par personne supplémentaire.

Le bailleur est en droit de demander le paiement du loyer dans sa totalité et en une seule fois . Dans ce cas, pour faciliter le paiement, plusieurs solutions peuvent être mises en places :

un roulement entre les colocataires : ils effectuent chacun leur tour, chaque mois, le règlement de la totalité du loyer et ils récupèrent la quote-part des autres colocataires.
désigner un colocataire principal qui se charge tous les mois de récupérer les quote-parts et de verser le loyer total au propriétaire.
ouvrir un compte bancaire spécial pour la colocation que chacun alimente tous les mois avec sa quote-part du loyer. Il est ensuite possible de mettre en place un virement ou un prélèvement automatique pour le propriétaire.

Avec le bail commun, il y a généralement une clause de solidarité : autrement dit, si un colocataire ne paie pas son loyer, les autres colocataires doivent s’en acquitter à sa place, sous peine de voir le bail résilié.

Pour le paiement des charges, le propriétaire a le choix entre f aire payer une avance sur charges avec régularisation annuelle, comme dans une location classique, ou établir un forfait. Dans le cas de charges forfaitaires, aucune régularisation n’est possible.

Si dans le cas d’une colocation avec un bail unique, les colocataires présents souhaitent faire entrer un nouveau colocataire alors ils doivent obligatoirement obtenir l’accord du propriétaire-bailleur. La même logique s’applique si c’est le propriétaire qui souhaite faire entrer un nouveau colocataire.

Chaque colocataire est libre de résilier son contrat sans impacter celui des autres colocataires. Ainsi, le loyer de ces personnes reste inchangé lors du départ de celui-ci. En effet, le locataire sortant se doit de rester solidaire avec les autres colocataires en place (6 mois après son départ). Il ne peut donc pas demander la restitution de son dépôt de garantie (tout ou partie) lors de son départ. Celui-ci ne lui sera restitué qu’à la libération complète des lieux.

Le principal danger de la signature d’un bail unique, pour la colocation, est l’engagement de tous les locataires à être solidaires entre eux en cas de problème. Et c'est d'autant plus compliqué à mettre en place, voire impossible, si les colocataires ne se connaissent pas.

Le bail individuel :

Les baux signés avec les colocataires sont indépendants les uns des autres. Il n’y a donc pas de responsabilité solidaire ni d’obligations communes et indivisibles entre colocataires.

Tous les détails de la future vie en colocation doivent être soigneusement anticipés et précisés dans le bail : quelles pièces sont attribuées à qui ? Comment s’organise l’utilisation des pièces communes et des appareils électroménagers en place. Chaque colocataire est responsable de sa part du loyer, de ses charges, des pièces et du mobilier qui lui sont attribuées.

Dans le cas de la signature de baux multiples, chaque colocataire doit disposer d’une surface privative minimale de 9 m² avec un volume minimal de 20 m3 (14 m² et 33 m3 avant le vote de la loi ELAN en octobre 2018), pièces communes non prises en compte.

Avantage intéressant, avec des baux multiples, le bailleur n'a pas besoin de solliciter l’accord des colocataires pour autoriser la signature d’un nouveau bail en cas de remplacement. Les choix du bailleur ne peuvent pas être remis en question par les colocataires. Il est toutefois préférable que les colocataires en place donnent leur feu vert à l'arrivée d'un nouveau colocataire pour préserver un vivre ensemble de qualité.

Enfin, avec un bail individuel, le colocataire partant peut demander la restitution de son dépôt de garantie.

Chez Colocazur, nous avons fait le choix de faire signer un bail individuel à chaque colocataire, c'est beaucoup plus adapté et simple à gérer.

Location Nue Vs Colocation Meublée

Fri, 26 Jul 2019 13:22:22 GMT

Comparaison entre un investissement locatif nu et un investissement en colocation meublée : Fight !

Monsieur et Madame Gédubaul, 37 et 34 ans, sont mariés et ont 2 enfants.

Ils ont des revenus nets imposables de 70.000€ et leur TMI (Tranche Marginale d'Imposition) est de 30%.

Ils viennent d'hériter de 300.000€ suite au décès d'une vieille tante et décident d'investir cette somme dans un achat locatif sur Nice.

N'ayant aucune expérience dans l'immobilier et la gestion de travaux, ils décident d'acheter un T4 en très bon état dans le centre de Nice :

Prix d'acquisition + Frais de notaire : 300.000€
Surface : 75m²
Nombre de chambres : 3 dont 1 suite parentale
Location non meublée à un couple avec 2 enfants
Loyer mensuel hors charges : 1.000€

Rentabilité brute : 1.000 x 12 / 300.000 = 4,00%

Frais de gestion locative + Assurance GLI (Garantie Loyers Impayés) : 10%, soit 100€ par mois
Taxe foncière + Charges de copropriété : 130€ par mois
Loyer mensuel net avant impôt : 770€

Rentabilité nette avant impôt : 770 x 12 / 300.000 = 3,08%

Taxation des revenus fonciers au titre de l'IR (Impôt sur le Revenu), à hauteur de leur TMI après abattement de 30% (régime micro-foncier) : (770 - 231) x 30% = 162€
Taxation des revenus fonciers au titre des PS (Prélèvements Sociaux) : (770 - 231) x 17,2% = 93€
Loyer mensuel net après impôt : 770 - 162 - 93 = 515€

Rentabilité nette après impôt : 515 x 12 / 300.000 = 2,06%

Cet investissement locatif génère donc une rentabilité nette après impôt de 2,06% (soit le rendement d'un bon contrat d'assurance vie support euro) et le risque d'impayé porte sur un seul locataire.

2 ans après cet investissement, Monsieur et Madame Gédubaul gagnent au loto 300.000€.

Ils décident de réaliser un nouvel achat locatif mais cette fois font appel à Colocazur pour les accompagner dans leur projet.

Sur les conseils de notre équipe, ils achètent alors un T3 à rénover et à transformer en T4 dans le centre de Nice :

Prix d'acquisition + Frais de notaire : 213.000€
Travaux : 60.000€
Mobilier et électroménager : 15.500€
Honoraires Colocazur : 11.500€
Investissement global : 300.000€
Surface : 75m²
Nombre de chambres après travaux : 3
Location meublée à 3 colocataires
Loyer mensuel hors charges : 500€ x 3 = 1.500€

Rentabilité brute : 1.500 x 12 / 300.000 = 6,00%

Frais de gestion locative + Assurance GLI (Garantie Loyers Impayés) : 10%, soit 150€ par mois
Taxe foncière + Charges de copropriété : 130€ par mois
Loyer mensuel net avant impôt : 1.220€

Rentabilité nette avant impôt : 1.220 x 12 / 300.000 = 4,88%

Taxation des revenus fonciers au titre de l'IR (Impôt sur le Revenu), à hauteur de leur TMI après abattement de 50% (régime micro-BIC) : (770 - 385) x 30% = 115€
Taxation des revenus fonciers au titre des PS (Prélèvements Sociaux) : (770 - 385) x 17,2% = 66€
Loyer mensuel net après impôt : 1.220 - 115 - 66 = 1.039€

Rentabilité nette après impôt : 1.039 x 12 / 300.000 = 4,15%

Ce nouvel investissement locatif génère donc une rentabilité nette après impôt de 4,15% et le risque d'impayé porte sur 3 locataires différents.

Match remporté haut la main par l'investissement en colocation meublée !

Faire de la colocation dans sa résidence principale

Thu, 18 Jul 2019 13:14:53 GMT

Sous certaines conditions, les recettes locatives peuvent être exonérées d'impôt. Mais est-ce une bonne idée ?

Pour augmenter vos revenus et arrondir vos fins de mois, vous pouvez mettre en location une ou plusieurs pièces de votre résidence principale dont vous ne vous servez pas. Par exemple, vos enfants ont quitté la maison et vous vous retrouvez avec plusieurs chambres vides. Il pourrait être tentant de sous-louer ces pièces inoccupées et ainsi transformer votre résidence principale en lieu de colocation.

Savez-vous qu'il est possible d'éviter à vos nouvelles recettes locatives de se voir taxer ?! Pour bénéficier de cette exonération d'impôt , plusieurs conditions doivent être respectées cumulativement :

Le logement doit rester votre résidence principale . Vous devez donc réduire le nombre de pièces que vous occupez personnellement.

Les pièces louées doivent constituer la résidence principale des locataires (ou temporaire pour un travailleur saisonnier).

Les pièces louées doivent être d'une surface minimum de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m.

Comme n'importe quel bien loué meublé, elles doivent posséder un minimum de mobilier et d'équipements obligatoires ( cf décret du 5 août 2015 de Sylvia Pinel ).

Vos locataires doivent avoir accès à un sanitaire, à une cuisine, à une salle de bains, ainsi qu’aux besoins d’usage (eau, électricité, chauffage, ...).

Enfin, le loyers doivent être fixés dans des limites raisonnables. Pour 2019, le loyer hors charges annuel ne doit pas dépasser 187€ par m² en Île-de-France et 138€ dans les autres régions.

Exemple, vous décidez de louer une chambre de 15 m² dans votre appartement niçois, pour ne pas payer d'impôt sur vos recettes locatives, le loyer mensuel hors charges de cette chambre ne doit pas dépasser (138 x 15) / 12 = 172,50€.

Autant dire que ce n'est pas une option économiquement intéressante si l'on considère qu'une chambre en colocation à Nice va se louer entre 500 et 600€ par mois et que les recettes locatives seront faiblement imposées (voire pas du tout pendant plusieurs années) grâce au statut de Loueur Meublé.

Calcul de la rentabilité d'un investissement locatif ?

Thu, 27 Jun 2019 00:00:00 GMT

Rentabilité brute ? Rentabilité nette ? Taux de rendement ?

Avant tout investissement immobilier, il est absolument nécessaire d'en calculer la performance attendue .

Oublier cette étape, c'est diminuer les chances de réussite de votre projet d'investissement.

Différentes méthodes de calcul sont utilisées :

1. Rentabilité locative brute.

La rentabilité brute se calcule ainsi :
Rentabilité locative brute (%) = (loyer mensuel x 12 mois) x 100 / montant d'acquisition du bien.

Chez Colocazur, nous affichons des rentabilités brutes transparentes puisque nous partons du montant global investi (montant de l'acquisition + frais de notaire + travaux + mobilier + honoraires).

Prenons un exemple avec l'achat d'un T3 de 68 m² situé dans le centre de Nice, transformé en T4 pour accueillir 3 colocataires.

Prix d'acquisition FAI : 220.000€
Frais de notaire : 17.100€
Travaux : 75.000€
Mobilier, électroménager et décoration : 16.500€
Honoraires d'ingénierie : 11.500€
Soit un montant global d'investissement de 340.100€

Loyer hors charges : 550€ x 3 = 1.650€ par mois, soit 19.800€ par an.

Rentabilité locative brute = 19.800 x 100 / 340.100 = 5,82%

Les professionnels de l'immobilier (agences et promoteurs) ont généralement tendance à présenter à leurs clients la rentabilité brute. Ce n'est évidemment pas suffisant pour évaluer la pertinence de l'investissement puisque ce calcul ne comprend ni les charges relatives au bien, ni la taxation des recettes locatives.

2. Rentabilité locative nette avant impôts.

Le calcul de la rentabilité nette reprend la formule de la rentabilité brute, en retranchant aux loyers perçus l'ensemble des charges d'exploitation du bien. Parmi ces charges, il faut notamment compter la taxe foncière, les charges de copropriété incombant au propriétaire, les frais de gestion locative ainsi que les assurances obligatoires (Assurance PNO : Propriétaire Non Occupant) et facultatives (Assurance GLI : Garantie Loyers Impayés + Assurance vacance locative).

Reprenons notre exemple avec les charges annuelles suivantes :

Taxe foncière : 851€
Charges de copropriété (environ 30% à la charge du propriétaire) : 263€
Frais de gestion locative + Assurance GLI : 10% des loyers perçus soit 1.980€
Assurance PNO : 300€

Rentabilité locative nette = [19.800 - (851 + 263 + 1.980 + 300) x 100 / 340.100 = 4,82%

Ce calcul est déjà plus cohérent, il manque toutefois un paramètre important : l'impact fiscal de ces nouveaux revenus locatifs.

3. Rentabilité locative nette après impôts.

Le calcul de la rentabilité locative nette après impôts, aussi appelée rentabilité locative nette-nette, dépend de la situation de chaque contribuable.

Un investissement immobilier en colocation meublée, tel que proposé par Colocazur, est taxé sous le régime fiscal avantageux de la Location Meublée. En adoptant le régime réel et en déduisant l'ensemble des charges d'exploitation, les intérêts d'emprunts ainsi que les amortissements, les revenus locatifs échappent à l'impôt pendant une période comprise entre 10 et 20 ans.

Autant dire que Rentabilité locative nette = Rentabilité locative nette-nette, au moins pour plusieurs années.

4. Taux de rendement.

Le taux de rentabilité locative (brute, nette ou nette-nette) permet de faire une photographie à un instant T.

Les investisseurs aguerris vont au delà de cette mesure et utilisent en complément le TRI (taux de rendement interne) que l'on peut aussi appeler taux de retour sur investissement.

De façon simple, le TRI se calcule en prenant en compte les flux de trésorerie (cash-flows) entrants et sortants, le tout ramené sur une année. L'objectif est d'aboutir à un taux annuel. Sachant que t correspond au nombre d'années, le calcul est le suivant :
TRI = (flux entrants / flux sortants) ^ [(1 / t) - 1]

Il est très important de comprendre que moins vous apportez d'épargne à un projet locatif, et donc plus vous le financer en utilisant l' effet de levier du crédit , plus votre investissement sera performant.

Dans notre exemple, notre client investisseur finance l'ensemble de l'opération via un crédit bancaire sur 20 ans.
Imaginons que dans 15 ans, il décide de revendre son bien et que Prix de revente = Prix d'acquisition, soit 220.000€ (une hypothèse plus que prudente !!).
Pendant les 15 années de détention du bien, l'opération lui aura demandé un effort d'épargne global de 56.000€, soit une épargne mensuelle moyenne de 311€.
Au bout de 15 ans, une fois le bien revendu et le solde de son prêt remboursé, il lui restera un capital 126.000€.

Soit un TRI de 9,91%. Autrement dit, l'épargne mensuelle de notre client (311€) aura été rémunérée à 9,91% pendant 15 ans !

N'hésitez pas à contacter notre équipe. Nous saurons vous diriger vers les projets locatifs les plus performants et vous conseiller pour optimiser leur taux de retour sur investissement.

La location saisonnière à Nice

Tue, 11 Jun 2019 00:00:00 GMT

Toujours la bonne affaire ? Pas certain, car la Métropole durcit le ton !

La location saisonnière , avec l'arrivée des plateformes type Airbnb ou Homelidays, s'est développée de façon exponentielle ces dernières années.

Une véritable aubaine pour certains Niçois qui y ont vu une occasion unique d'en faire un juteux business. Mais toute bonne chose a une fin.

En effet, le développement tous azimuts des meublés touristiques au détriment du logement des Niçois et de l’activité des hôteliers ayant un impact négatif pour l’économie et le cadre de vie de ses habitants, la Métropole Nice Côte d'Azur a décidé de durcir le ton il y a quelques mois.

Depuis la délibération n°24.3 du Bureau Métropolitain du 21 décembre 2018, les règles sont désormais les suivantes :

Les propriétaires souhaitant proposer leur résidence principale en location meublée touristique moins de 120 jours par an , seront toujours dispensés d’autorisation de changement d’usage. Le complément de revenu est donc toujours possible pour les particuliers, tant que cette activité ne devient pas une activité commerciale à temps plein. Il suffit juste de s’enregistrer en « meublé touristique » auprès de la Mairie. Un numéro d’enregistrement à treize chiffres est alors attribué au propriétaire et doit figurer sur chaque annonce publiée sur les plateformes de réservation.

Pour les particuliers, une seule autorisation de changement d’usage est désormais admise par foyer fiscal en vue de pratiquer de la location meublée touristique. Cette autorisation nominative est valable pour une durée de 6 ans. Autrement dit, un particulier ne pourra plus en faire un business aussi facilement, et ainsi concurrencer les hôtels. Un propriétaire désireux de solliciter plus d’une autorisation sera soumis au régime de compensation . La compensation ne consiste pas seulement à proposer un autre logement en location longue durée, mais à transformer en habitation un local sur la commune de Nice ayant un autre usage que l’habitation ou ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme changeant sa destination postérieurement au 1er janvier 1970 et n’ayant pas déjà été utilisé à titre de compensation. La surface du local à transformer doit être au moins aussi grande que celle du meublé touristique. Bref, pas évident.

Quant aux personnes morales , par exemple les SARL de famille, elles seront soumises à compensation dès le 1er logement loué en location saisonnière.

Grâce à la création d'un pôle de Protection des logements , des agents municipaux effectueront des contrôles réguliers. Ils se rendront chez les propriétaires pour s'assurer qu'il s'agit bien de leurs résidences principales. Ces agents assermentés pourront dresser des procès-verbaux et les procédures seront transmises au Procureur de la République. En cas d'infraction, de fausse déclaration sur le logement, l' amende peut aller jusqu'à 50.000 euros !

Pour résumer, « industrialiser la location saisonnière » à Nice est désormais très compliqué. Pour aller chercher des rentabilités élevées sur plusieurs investissements locatifs, tout en bénéficiant du régime fiscal avantageux de la location meublée, la colocation apparaît comme LA solution !

Découvrez ici comment Colocazur peut vous aider.

Pourquoi investir à Nice ?

Tue, 04 Jun 2019 00:00:00 GMT

Pas seulement pour ses 300 jours de soleil par an !

Nice, capitale de la riviera française , c'est évidemment un cadre de vie idyllique, du soleil (presque) toute l'année, une atmosphère si particulière.

C'est aussi la Promenade des Anglais, le Carnaval, ses bâtiments historiques, le Vieux Nice, le Port, ses plages, sa proximité avec l'Italie ou encore Monaco.

Mais ce n'est pas tout.

Nice, c'est surtout :

Plus de 340.000 habitants, ce qui en fait la 5ème ville de France .
Dont 19% représentés par les 15-29 ans (part la plus importante).
La 1ère ville touristique française après Paris, avec 5 millions de visiteurs par an.
Le 2ème aéroport national , avec 13 millions de passagers chaque année, et qui dessert 100 destinations en France et à l'international.
Un des 1ers ports de croisières français, avec 500.000 passagers par an.

45.000 étudiants , venant du monde entier, qui se répartissent entre l'Université de Nice Sophia Antipolis et d'autres établissements d'enseignement supérieur dans des disciplines variées telles que le commerce, l'ingénierie, l'éducation ...

Sophia Antipolis, la plus grande technopole d'Europe , située à 25km de Nice, qui regroupe plus de 36.000 emplois au sein de 2.200 entreprises.

L'Eco-Vallée , Opération d’Intérêt National (OIN) qui a vu le jour en 2005 et qui prend place dans la plaine du Var, avec pour ambition de créer une technopole, un quartier d’affaire mais aussi un centre-ville. Objectif : création de 10.000 emplois d'ici 2020.

La principauté de Monaco , qui attire chaque jour 30.000 Maralpins qui viennent y travailler.

Un réseau de transport développé et efficace , avec une gare TGV, 3 lignes de Tramway, 100 lignes de bus régulières desservant 24 communes, 1.750 vélos électriques et 75km de pistes cyclables.

Autant d'arguments pour faire d'un investissement immobilier locatif une réussite !

Le marché de la colocation

Wed, 29 May 2019 00:00:00 GMT

Le nouvel eldorado pour les locataires et les propriétaires ?!

Avec un rythme d'augmentation de 35-40% par an, le marché de la colocation , encore marginal il y a quelques années, commence à peser lourd dans les grandes agglomérations.

Beaucoup pensent encore que ce mode d'occupation des logements ne concerne que les étudiants . C'est faux, selon plusieurs études, plus de la moitié des colocataires en France sont des jeunes actifs (employés, stagiaires, entrepreneurs, freelances ...). Ils sont en effet de plus en plus nombreux à vouloir échapper à la solitude, réduire leurs dépenses de location et bénéficier d’aménagements pratiques et d’espaces plus grands. Les seniors et les familles mono-parentales commencent également à s'approprier ce nouveau mode de logement et de vie.

Avec des loyers qui augmentent dans les grandes villes, la colocation s’impose donc comme LA solution la plus économique pour se loger confortablement.

Ces nouvelles demandes poussent les propriétaires à s'adapter et à modifier quelque peu leur vision de la colocation. En effet, alors que ce n'était pas le cas il y en a encore quelques années, les propriétaires, dans leur grande majorité, se disent désormais prêts à louer leur bien en colocation.

Avec un taux de remplissage moyen de 95% , la colocation permet aux propriétaires de réduire leur risque locatif. La colocation est aussi une bonne opportunité pour les investisseurs de louer les grandes surfaces qui peinent parfois à attirer les familles avec enfants.

Et évidemment, louer son bien en colocation assure au propriétaire/investisseur une rentabilité nettement supérieure !